Refinancing Pinjaman: Bila Perlu Buat dan Cara Jimat Ribuan Ringgit

Apa Itu Refinancing?

Refinancing atau refinance (dalam Bahasa Melayu: pembiayaan semula) adalah proses menukar pinjaman sedia ada anda dengan pinjaman baru yang menawarkan terma dan syarat yang lebih baik - biasanya dengan kadar faedah yang lebih rendah, tempoh bayaran yang lebih sesuai, atau kedua-duanya sekali.

Bayangkan anda sedang membayar ansuran bulanan pinjaman rumah sebanyak RM2,500 pada kadar faedah 4.5% setahun. Dengan refinancing kepada kadar 3.8% setahun, anda mungkin boleh kurangkan bayaran bulanan kepada RM2,200 - itu savings RM300 sebulan atau RM3,600 setahun!

Jenis-Jenis Refinancing di Malaysia

1. Refinancing Pinjaman Rumah (Home Loan Refinancing)

Ini adalah jenis refinancing yang paling popular kerana:

• Jumlah pinjaman biasanya besar (RM300,000 - RM1,000,000+)
• Tempoh pinjaman panjang (20-35 tahun)
• Bahkan perbezaan 0.5% dalam kadar faedah boleh save puluhan ribu ringgit

2. Refinancing Pinjaman Kereta (Car Loan Refinancing)

Kurang popular tetapi tetap boleh memberi savings:

• Jumlah pinjaman lebih kecil (RM30,000 - RM150,000)
• Tempoh lebih pendek (5-9 tahun)
• Savings mungkin tidak sebesar pinjaman rumah, tetapi masih signifikan

3. Debt Consolidation (Penggabungan Hutang)

Satu bentuk refinancing di mana anda:

• Ambil satu pinjaman besar untuk bayar semua hutang kecil
• Gabungkan pinjaman peribadi, kad kredit, pinjaman kereta jadi satu pinjaman
• Dapat kadar faedah lebih rendah dan hanya perlu manage satu bayaran bulanan

4. Cash-Out Refinancing

Refinance dan ambil extra cash:

• Nilai rumah sudah naik, equity anda bertambah
• Refinance dengan jumlah lebih besar dari baki pinjaman
• Dapatkan extra cash untuk renovasi, perniagaan, atau kecemasan

Bila Masa Terbaik Untuk Refinance?

Situasi 1: Kadar Faedah Pasaran Turun

Ini adalah sebab #1 untuk refinance:

• Rule of Thumb: Jika kadar pasaran turun 0.75% - 1% dari kadar semasa anda, worth it untuk refinance
• Contoh: Pinjaman rumah anda pada 4.5%, kadar pasaran sekarang 3.5% = perbezaan 1% = PERGI REFINANCE!

Situasi 2: Skor Kredit Anda Sudah Meningkat

• Semasa ambil pinjaman asal, skor kredit anda mungkin average (CTOS 650-700)
• Selepas bayar consistent selama beberapa tahun, skor naik ke 750+
• Sekarang anda layak untuk kadar faedah yang lebih baik
• Bank akan classify anda sebagai "low-risk borrower"

Situasi 3: Pendapatan Anda Sudah Meningkat

• Dapat kenaikan gaji atau new job dengan salary lebih tinggi
• DSR (Debt Service Ratio) anda lebih baik sekarang
• Bank lebih yakin dengan kemampuan anda membayar
• Boleh negotiate untuk kadar yang lebih baik

Situasi 4: Nak Kurangkan Bayaran Bulanan

Walaupun kadar faedah tidak banyak beza, anda boleh refinance untuk:

• Extend tempoh pinjaman (contoh: dari 20 tahun baki jadi 25 tahun baru)
• Bayaran bulanan turun, walaupun total interest lebih tinggi
• Berguna jika cash flow tight sekarang

Situasi 5: Nak Shorten Tempoh Pinjaman

Sebaliknya, jika pendapatan meningkat dan anda mampu bayar lebih:

• Refinance dengan tempoh lebih pendek (contoh: 25 tahun baki jadi 15 tahun)
• Bayaran bulanan naik, tetapi habis bayar lebih cepat
• Save banyak dari segi total interest
• Rumah/kereta jadi fully yours lebih awal

Situasi 6: Nak Tukar Jenis Kadar (Fixed ↔ Variable)

• Dari Fixed ke Variable (Floating):
  • Jika ramalan OPR akan turun atau kekal rendah
  • Variable rate biasanya lebih rendah 0.5%-1% dari fixed
  • Tetapi ada risk - jika OPR naik, monthly payment naik
• Dari Variable ke Fixed:
  • Jika OPR dijangka naik (rising interest rate environment)
  • Nak security dan predictability
  • Tahu exactly berapa bayar setiap bulan untuk budgeting

Bila JANGAN Refinance

Refinancing bukan sentiasa idea yang baik. Elakkan refinance jika:

1. Pinjaman Hampir Habis Bayar

• Jika tinggal 5 tahun atau kurang lagi, mungkin tak worth it
• Majority bayaran anda dah pergi kepada principal (bukan interest)
• Refinancing akan reset proses - anda mula bayar interest lagi
• Fi dan kos refinancing mungkin lebih besar dari savings

2. Dalam Lock-In Period

• Kebanyakan pinjaman ada lock-in period 3-5 tahun
• Keluar awal = penalty 2-5% dari baki pinjaman
• Contoh: Baki RM300,000, penalty 3% = RM9,000!
• Kena calculate sama ada savings mengatasi penalty

3. Perbezaan Kadar Terlalu Kecil

• Jika kadar baru hanya 0.25%-0.5% lebih rendah, mungkin tidak berbaloi
• Kos refinancing (legal fees, stamp duty, valuation) boleh cecah RM5,000-RM15,000
• Ambil masa beberapa tahun untuk break even

4. Rekod Kredit Makin Teruk

• Jika ada banyak late payments sejak ambil pinjaman asal
• CCRIS/CTOS skor turun
• Bank mungkin tawarkan kadar yang lebih TINGGI atau reject terus
• Lebih baik perbaiki kredit dulu sebelum apply refinancing

5. Nilai Aset Sudah Jatuh

Untuk pinjaman rumah:

• Jika nilai market rumah turun (contoh: ekonomi teruk, kawasan rosak)
• Baki pinjaman lebih tinggi dari nilai rumah (negative equity)
• Bank mungkin tidak approve atau minta anda top-up cash

Proses Refinancing: Langkah Demi Langkah

Langkah 1: Kira Sama Ada Worth It

Sebelum buat apa-apa, calculate dulu:

A. Semak Baki Pinjaman Semasa

• Check penyata loan terkini atau login ke bank online
• Nota:
  • Baki outstanding
  • Kadar faedah semasa
  • Tempoh tinggal lagi
  • Bayaran bulanan

B. Check Lock-In Period dan Penalty

• Rujuk perjanjian pinjaman asal
• Call bank dan tanya:
  • "Berapa penalty kalau saya settle awal?"
  • "Ada lock-in period lagi ke?"
  • "Berapa kos untuk redemption statement?"

C. Survey Kadar Pasaran Terkini

• Check website bank (Maybank, CIMB, Public Bank, Hong Leong, etc.)
• Gunakan comparison websites:
  • iMoney.my
  • CompareHero.my
  • RinggitPlus.com
• Semak Base Rate (BR) atau Base Lending Rate (BLR) terkini dari Bank Negara

D. Hitung Potential Savings

E. Hitung Break-Even Point

Berapa lama untuk cover balik kos refinancing?

• Break-even = Kos Refinancing ÷ Savings Bulanan
• Contoh: RM8,000 ÷ RM250 = 32 bulan (2.7 tahun)
• Jika anda plan tinggal dalam rumah lebih dari 3 tahun lagi = GO FOR IT!
• Jika plan nak jual dalam 2 tahun = JANGAN, tak sempat break even

Langkah 2: Semak Kelayakan Anda

Dokumen Yang Diperlukan

• Identiti: MyKad (salinan depan & belakang)
• Pendapatan:
  • Slip gaji (3-6 bulan terakhir)
  • EA/BE form (income tax)
  • EPF statement (pilihan)
  • Bank statement (6 bulan)
• Loan Sedia Ada:
  • Perjanjian pinjaman asal (loan agreement)
  • Loan statement terkini
  • Geran/grant (untuk pinjaman rumah)
  • Valuation report (jika ada)
• Rekod Kredit:
  • Dapatkan CCRIS dari BNM (percuma)
  • Dapatkan CTOS report (RM25-45)
  • Semak ada kesilapan dan betulkan jika perlu

Syarat Kelayakan Umum

• Rekod Pembayaran: Tiada late payment dalam 12 bulan terakhir (CCRIS semua kod 1)
• DSR: Maksimum 60-70% (bergantung bank)
• Skor CTOS: Minimum 700 untuk kadar terbaik
• Pekerjaan: Minimum 6 bulan di tempat kerja semasa (1-2 tahun untuk self-employed)
• Loan-to-Value (LTV): Biasanya maksimum 90% dari nilai hartanah

Langkah 3: Mohon Kepada Bank Baru

Pilihan A: Apply Sendiri Terus Kepada Bank

• Kelebihan: Tiada middleman, boleh negotiate terus
• Kekurangan: Perlu buat research sendiri, ambil masa
• Cara:
  1. Pilih 2-3 bank dengan kadar terbaik
  2. Call atau email untuk dapatkan quotation
  3. Buat appointment dengan loan officer
  4. Submit dokumen lengkap

Pilihan B: Guna Loan Agent/Broker

• Kelebihan:
  • Mereka ada hubungan dengan berbilang bank
  • Boleh submit ke banyak bank sekaligus
  • Help dengan paperwork dan process
  • Tahu mana bank yang lebih likely approve based on profile anda
• Kekurangan:
  • Mungkin ada commission charge (0.5-1% dari loan amount)
  • Atau bank yang bayar mereka (tiada kos untuk anda, tapi perlu check sama ada dapat best rate)

Pilihan C: Apply Melalui Platform Online

• Platform Popular:
  • iMoney: One application, multiple banks respond
  • CompareHero: Comparison + application
  • Bank websites: Direct online application
• Kelebihan: Fast, convenient, dapat multiple quotes
• Kekurangan: Less personalized service

Langkah 4: Tunggu Kelulusan

Proses ini biasanya mengambil masa:

• Initial approval (Letter of Offer): 3-7 hari bekerja
• Property valuation (untuk home loan): 7-14 hari
• Final approval: 14-30 hari dari submit lengkap

Pada peringkat ini, bank akan:

• Semak kredit anda (CCRIS/CTOS)
• Verify dokumen pendapatan
• Buat valuation hartanah (untuk home loan)
• Check DSR dan kemampuan bayar

Langkah 5: Accept Letter of Offer

Bila dapat approval, bank akan hantar Letter of Offer. Semak dengan teliti:

• Jumlah Pinjaman: Sama dengan yang dimohon?
• Kadar Faedah: Fixed atau variable? Berapa rate?
• Tempoh Pinjaman: Berapa tahun?
• Bayaran Bulanan: Berapa ansuran setiap bulan?
• Lock-In Period: Berapa tahun? Berapa penalty kalau settle awal?
• Fees dan Charges:
  • Legal fees (guaman)
  • Stamp duty
  • Valuation fee
  • Processing fee
  • MRTA/MLTA insurance (jika perlu)

Langkah 6: Beritahu Bank Lama

Selepas accept offer dari bank baru:

• Beritahu bank lama anda nak settle loan
• Minta Redemption Statement (Penyata Penebusan)
• Dokumen ini tunjukkan:
  • Baki pinjaman yang masih outstanding
  • Interest accrued sampai tarikh settlement
  • Penalty (jika ada)
  • Total amount yang perlu dibayar untuk close loan
• Biasanya valid untuk 30 hari
• Ada charge untuk redemption statement (RM50-200)

Langkah 7: Legal Process dan Signing

Peguam (lawyer) akan uruskan:

• Stamp Duty: Bayaran kepada kerajaan
  • Dikira berdasarkan loan amount
  • Ada remission/pengurangan untuk first-time refinancing (check terkini)
• Legal Documentation:
  • Loan agreement dengan bank baru
  • Discharge of charge (bagi bank lama)
  • Creation of charge (bagi bank baru)
  • Transfer dokumentasi
• Disbursement:
  • Bank baru akan bayar terus kepada bank lama untuk settle loan
  • Jika ada extra (cash-out refinancing), akan masuk ke akaun anda

Anda perlu bayar:

• Legal fees (RM2,000 - RM5,000 bergantung loan amount)
• Stamp duty (RM1,000 - RM10,000+ bergantung loan amount)
• Disbursement (kos untuk stamping, registration, etc.)

Langkah 8: Loan Disbursement dan Settlement

Pada tarikh yang ditetapkan:

• Bank baru akan release funds
• Settle loan dengan bank lama
• Bank lama akan release charge on property
• Bank baru akan register charge baru
• Anda terima Settlement Letter dari bank lama (simpan baik-baik!)

Langkah 9: Mulakan Bayaran Ke Bank Baru

• Set up auto debit/giro for monthly payment
• Pastikan akaun ada cukup balance setiap bulan
• Keep all documents untuk future reference
• Monitor loan statement untuk ensure no errors

Kos-Kos Refinancing Yang Perlu Anda Tahu

1. Kos Untuk Bank Lama

• Early Settlement Penalty: 2-5% dari baki (jika dalam lock-in period)
  • Contoh: Baki RM300,000, penalty 3% = RM9,000
• Redemption Statement Fee: RM50-200
• Legal Fee untuk Discharge: RM500-1,500

2. Kos Untuk Bank Baru

• Processing/Application Fee: 0.5-1% dari loan amount (biasanya)
  • RM300,000 loan × 0.5% = RM1,500
  • Kadang-kadang bank waive this fee for promotion
• Valuation Fee (untuk home loan): RM300-800
  • Bank hantar valuer untuk assess nilai property
  • Pastikan market value support loan amount

3. Kos Legal (Guaman)

• Legal Fees: Mengikut scale yang ditetapkan
  • RM100,000 loan = ~RM1,500-2,000
  • RM300,000 loan = ~RM3,000-4,000
  • RM500,000 loan = ~RM4,000-5,500
• Disbursement (kos untuk stamping, registration, courier, etc.): RM500-1,500

4. Stamp Duty (Duti Setem)

Dikira berdasarkan loan amount mengikut jadual kerajaan:

• First RM100,000 = 0.5% = RM500
• Next RM400,000 = 1% = RM4,000
• Above RM500,000 = 1.5%

Contoh: Loan RM300,000

• RM100,000 × 0.5% = RM500
• RM200,000 × 1% = RM2,000
• Total stamp duty = RM2,500

5. Insurance (Jika Perlu)

• MRTA/MLTA (Mortgage Reducing/Level Term Assurance):
  • Kadang-kadang wajib oleh bank
  • Protect bank dan keluarga jika anda meninggal
  • Kos: RM2,000-10,000+ bergantung umur, health, loan amount
• Fire Insurance (untuk property):
  • Biasanya RM200-500/tahun
  • Need renew setiap tahun

Total Kos Refinancing Estimate

Tips Untuk Dapat Kadar Terbaik

1. Perbaiki Skor Kredit 6-12 Bulan Sebelum Apply

• Bayar semua bil tepat pada masa
• Kurangkan credit card utilization ke < 30%
• Jangan apply pinjaman atau kredit baru
• Check CCRIS/CTOS dan betulkan kesilapan

2. Compare Minimum 3-5 Bank

• Jangan take tawaran pertama
• Gunakan comparison platforms
• Check both conventional dan Islamic banks
• Kadang-kadang smaller banks offer better rates untuk attract customers

3. Negotiate!

• Jangan terima kadar yang ditawarkan as-is
• Tanya: "Boleh bagi kadar lebih baik? Bank X tawarkan 3.5%, you boleh match?"
• Leverage your good credit score dan relationship with bank
• Negotiate untuk waive processing fees atau legal fees

4. Timing Adalah Penting

• End of quarter/year: Banks nak hit targets, more willing to negotiate
• Promotion periods: Raya, Chinese New Year, year-end sales
• When OPR drops: Banks reduce rates, good time to refinance

5. Bundle Your Banking Relationship

• If you transfer your salary account, ASB/fixed deposit
• Banks may offer preferential rates untuk "total relationship"
• Ask for package deals

Bank Yang Tawarkan Kadar Refinancing Terbaik (2025)

*Kadar tertakluk kepada perubahan. Sila semak dengan bank untuk rate terkini.

Refinancing Pinjaman Rumah

1. Maybank Home Loan Refinancing

• Kadar: Dari 3.70% setahun (variable)
• Lock-In: 3 tahun
• Promo: Waive legal fees up to RM5,000
• Syarat: Minimum loan RM100,000

2. CIMB HomeSmart Refinancing

• Kadar: Dari 3.65% setahun
• Lock-In: 3 years, penalty 3%
• Kelebihan: Flexi payment options

3. Hong Leong Smart Home Loan

• Kadar: Dari 3.75% setahun
• Lock-In: 3-5 tahun
• Promo: Cash rebate RM2,000 untuk refinancing > RM500k

4. Public Bank Housing Loan

• Kadar: Dari 3.80% setahun
• Lock-In: 5 tahun
• Kelebihan: Very stable, consistent rates

5. RHB Smart Home Financing-i (Islamic)

• Profit Rate: Dari 3.85% setahun
• Lock-In: 3 tahun
• Shariah-Compliant: Tawarruq concept

Refinancing Pinjaman Kereta

1. Maybank Hire Purchase Refinancing

• Kadar: Dari 2.5% setahun (for new cars < 5 years)
• Tenure: Up to 9 years

2. CIMB Auto Finance Refinancing

• Kadar: Dari 2.3% - 4% setahun
• Processing: Fast approval 24-48 hours

3. Hong Leong Car Loan Refinancing

• Kadar: Dari 2.4% setahun
• Kelebihan: Cash rebate for refinancing

Kesimpulan

Refinancing adalah tool kewangan yang sangat powerful jika digunakan dengan betul. Dengan menukar pinjaman anda kepada kadar yang lebih rendah, anda boleh:

• ✅ Save puluhan ribu ringgit dalam interest
• ✅ Kurangkan bayaran bulanan untuk better cash flow
• ✅ Settle pinjaman lebih cepat (jika itu matlamat anda)
• ✅ Free up cash untuk investment atau emergency fund

Ingat Formula Mudah:

1. KIRA: Berapa savings vs berapa kos?
2. COMPARE: Shop around untuk kadar terbaik
3. NEGOTIATE: Jangan accept first offer
4. EXECUTE: Kalau numbers make sense, go for it!

Jangan biarkan kadar faedah tinggi membebankan kewangan anda lebih lama dari yang perlu. Semak kadar pasaran terkini hari ini dan calculate sama ada refinancing boleh save anda ribuan ringgit!

Penafian: Kadar faedah dan terma yang disenaraikan adalah untuk panduan sahaja dan boleh berubah tanpa notis. Sila semak dengan bank untuk maklumat terkini. Artikel ini untuk tujuan pendidikan dan bukan nasihat kewangan profesional.